Oneリート投資法人 2026年8月期（第26期）決算ディープダイブレポート：資産入替戦略の進展と中長期成長シナリオ

概要と第26期決算ハイライト

Oneリート投資法人の2026年8月期（第26期）決算は、 営業収益5,647百万円 （前期比+956百万円）、 営業利益3,038百万円 （前期比+684百万円）、 経常利益2,487百万円 （前期比+564百万円）、 当期純利益2,486百万円 （前期比+564百万円）となりました。

1口当たり分配金（DPU）は2,553円 となり、2026年4月14日公表予想の2,170円に対して+383円（+17.6%）、前期実績の2,386円に対して+167円（+7.0%）の着地となりました。この上振れの主要因として、名古屋伏見スクエアビルの20%準共有持分の譲渡に伴う売却益586百万円（物件譲渡益合計はONEST京都烏丸スクエア10%持分の売却益111百万円を含め698百万円）の計上や、ダブルツリーbyヒルトン那覇首里城における変動賃料の上振れなどが挙げられます。

期末の 総資産LTVは49.0% （前期末比+0.5ポイント）、 1口当たりNAVは98,000円 （出資総額約74千円、含み益約24千円）となっています。

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業績推移と今後の業績予想サマリー

以下のスライドは、第26期の実績および第27期・第28期の業績予想の全体像を示したものです。

このスライドでは、当期の着地数値とともに、今後2期間の業績予想および分配金の内訳推移が明示されています。

業績予想の前提と数値概要

• 2027年2月期（第27期）予想 ：営業収益6,301百万円 、営業利益3,423百万円 、当期純利益2,669百万円 、1口当たり分配金2,475円 を見込んでいます。OKINAWA GRAND MER RESORT（以下「OGM」）の取得に伴う賃料収入の増加や、ONEST京都烏丸スクエア（20%持分）、名古屋伏見スクエアビル（29%持分）の売却益計上（合計1,007百万円、内部留保考慮後747百万円）を織り込んでいます。
• 2027年8月期（第28期）予想 ：営業収益6,912百万円 、営業利益3,821百万円 、当期純利益3,006百万円 、1口当たり分配金2,780円 を見込んでいます。名古屋伏見スクエアビル残余持分51%およびONEST京都烏丸スクエア残余持分25%の売却益計上（合計1,719百万円、内部留保考慮後1,419百万円）を見込む一方、那覇首里城のリブランド等に伴う一時的な修繕費・減価償却費の発生や修繕工事の前倒しを織り込んでいます。
• 金利前提 ：業績予想には、2026年12月および2027年3月の2度にわたる日本銀行の政策金利引き上げ（1.75%まで上昇）による支払利息増加が織り込まれています。なお、資料の試算によると、利上げ時期が想定からずれる場合、EPU（1口当たり当期純利益）への影響額は 月当たり±7円/口 とされています。

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中長期の成長シナリオと「攻めの譲渡」

本投資法人は、オフィスビルの増賃やホテル施策の収益寄与（巡航化）までに時間を要する一方、金利や各種コストの上昇が収支の下振れ要因として作用する環境を認識しています。これに対し、不動産売買市場の動向を背景として、 200億円規模の「攻めの譲渡」 と再投資を推進する方針を提示しています。

中長期成長シナリオの要点

1. 「攻めの譲渡」の実施 ：将来的な収益性やキャッシュフローのダウンサイドリスク、売却益最大化の観点から約200億円規模の譲渡候補を選定し、鑑定評価額以上での譲渡を目指して複数社との協議を継続しています。
2. ホテル巡航化までの下支え期間 ：ホテルの収益改善が本格化するまでの今後3年間（2027年2月期〜2029年8月期）を、資産入替に伴う売却益によるDPU下支え期間と位置付けています。

上記のスライドで示されている通り、本投資法人は2028年2月期から2029年8月期において、 「DPU下限値2,300円」 を設定しています。譲渡物件の簿価相当額を新規物件取得や「アップサイド追求投資」へ再投資し、2030年2月期以降は償却後NOIの成長を通じてEPU自体の水準向上を目指す道筋が示されています。第27期から第28期にかけては、那覇首里城やOGMのリノベーション関連修繕費、前倒し修繕費などの一過性費用（第28期は合計216百万円、1口当たり221円相当）を見込んでおり、これら一過性費用控除後の試算EPUは1,543円と示されています。

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資産入替の具体策：名古屋伏見スクエアビルとOKINAWA GRAND MER RESORT

中長期戦略の第1弾として実行されたのが、築38年のオフィスビルである名古屋伏見スクエアビルの分割譲渡と、沖縄県沖縄市のリゾートホテル「OKINAWA GRAND MER RESORT（OGM）」の取得です。

このスライドは、資産入替による財務・収益構造の具体的な変化を示しています。

資産入替の主要条件と効果

• 譲渡物件（名古屋伏見スクエアビル） ：
  • 譲渡価格： 8,010百万円 （鑑定評価額5,690百万円に対して+40.8%上回る水準、帳簿価額比+68%）
  • 譲渡価格実績NOI利回り： 3.4%
  • 3期分割譲渡（26/8期20%、27/2期29%、27/8期51%）により、合計 2,911百万円の売却益 を見込みます。この売却益は分配金還元とともに、将来の収益変動に備えた内部留保拡充（+575円/口）に活用されます。
• 取得物件（OKINAWA GRAND MER RESORT） ：
  • 取得価格： 5,555百万円 （取得日：2026年9月30日）。取得時鑑定評価額6,880百万円を19.3%下回る価格で取得しており、取得時点で +1,252百万円の含み益 を内包します。
  • 鑑定NOI利回り：取得価格ベースで +7.6% （投資額加算後ベースで+7.1%）であり、譲渡物件の利回り3.4%に対して +3.6ポイントの利回り差 が生じます。
  • NOI差額は +149百万円 となり、OGMの取得年想定収益寄与は +162円/口 、巡航期鑑定ベースでの収益アップサイドは +159円/口 と試算されています。

OGMの物件特性とアップサイド追求投資 OGMは、客室数300室、収容約900人を擁する大型リゾートホテルです。沖縄市は2026〜2029年におけるホテル・旅館の新規客室供給予定が0室であり、周辺エリアにおける団体宿泊需要の受け皿としての特性を有しています。本投資法人は2027年1月下旬〜4月下旬にかけて客室40室の洋室化やスイートルーム6室の改装、共用部改修などを含む 約400百万円のアップサイド追求投資 を実施し、2027年5月のリニューアル稼働開始を予定しています。オペレーターにはカトープレジャーグループ（KPG HOTEL & RESORT）を起用し、GOP連動の変動賃料＋固定賃料スキームを採用しています。

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ポートフォリオ状況とセグメント別運用動向

1. 全体ポートフォリオと成長ターゲット 2026年9月のOGM取得により、ポートフォリオの 資産規模は1,567億円 に達しました（用途別構成比はオフィス72.4%、ホテル27.6%）。本投資法人は、中期的な目標資産規模として 2,000億円 を掲げており、その達成時における目標ポートフォリオ構成を オフィスビル60%以上、ホテル等40%以下 と設定しています。スポンサーからの情報提供や独自ソーシングにより、約300億円（オフィス約30%、ホテル約70%）の取得候補物件パイプラインを確保しています。

2. オフィスポートフォリオの運用状況

• 稼働率とリーシング ：2026年8月期の期末オフィス稼働率は 98.3% （期中平均97.6%）となり、期初予想の96.8%を1.5ポイント上回りました。大型区画の成約が進展し、テナント更新率は面積ベースで 99.2% を記録しています。2027年2月期の期末予想稼働率は99.2%、2027年8月期は一定の退去を見込み98.5%と予想されています。
• 賃料増額の進展 ：第26期の月額賃料増額は、既存契約改定および新規契約（入替）合計で +11,036千円/月 となり、過去最高額を記録しました（前期末契約比+1.8%）。改定前賃料に対する増額率は、既存契約で+9.4%、新規契約で+25.7%となっています。
• 賃料ギャップ ：マーケット賃料の上昇に伴い、ONEST飯田橋スクエアを含むポートフォリオにおける事務所区画の賃料ギャップは ▲12.6% （東京経済圏は▲10.0%、東京経済圏以外は▲17.8%）へ拡大しており、アンダーレント解消による増賃余地が存在することが示されています。

3. ホテルポートフォリオの運用状況

• 運用実績 ：開示可能な5物件の累計RevPARは前年同期比 +4.3% （稼働率85.9%、ADR 9,554円）で着地しました。変動賃料物件合計のホテル賃料は、2026年4月14日付の予想544百万円を22百万円上回りました。
• リブランドおよび運営施策 ：那覇首里城（2027年1月オペレーターチェンジ、1〜6月リブランド工事）、ザ エディスターホテル成田（工事2026年9月〜2027年1月、2027年2月開業予定）など、アップサイド追求投資による収益改善施策が進められています。

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財務マネジメントの動向

財務面では、2026年7月10日に150億円、9月7日に121.2億円のリファイナンスを実施し、 5行の新規レンダーを招聘 してレンダー構成の多様化を図りました。2026年9月30日時点での 平均金利は1.475% 、平均残存年数は2.47年 、固定金利比率は59.0% となっています。 なお、2026年9月30日のOGM取得資金についてはみずほ銀行からのブリッジローンで調達しており、今後予定されている名古屋伏見スクエアビルの分割売却代金の受取に伴い返済を進める計画となっています。