テキサス州の不動産投資信託（REIT）、割安感強まる

テキサス州にポートフォリオを集中する不動産投資信託（REIT）、BSR Real Estate Investment Trust（BSRTF）は、純資産価値（NAV）の66%で取引されており、割安感が強い状況です。同社は、新規供給による一時的な賃料割引（コンセッション）が剥落することで、FFO（不動産からのキャッシュフロー）/株が上昇すると見込まれています。

現在、新規供給の増加に伴う大幅な賃料割引により、NOI（不動産からの純営業収益）は低水準にありますが、供給の鈍化と賃料割引の縮小が進むにつれて、FFO/株は上昇すると予想されます。アナリストは、賃料割引がなくなると賃料が15～30%上昇し、NAV（純資産価値）1株あたり16.56ドルに対して50%の上昇余地があると見ています。

BSRTFは、テキサス州に集中したポートフォリオ、NAVに対する大幅な割引、積極的な自社株買いといった要因から、M&A（合併・買収）の有力候補とも考えられています。

不動産投資信託（REIT）市場全体では、かつて抑制されていた供給のタイミングによって歪みが生じています。しかし、金利上昇により新規開発への投資意欲が減退しており、これらの歪みは解消に向かうとみられます。

BSRTFのポートフォリオが集中するテキサス州は、供給過剰の中心地であり、現在最も影響を受けていますが、その歪みが解消される際には最も恩恵を受ける立場にあると言えます。これは「コンセッション縮小による反動」として捉えられています。

BSRTFの現在のバリュエーションを見ると、2027年のFFO（不動産からのキャッシュフロー）予想は0.72ドルで、これは15.63倍のPER（株価収益率）に相当します。これはアパートメントREITセクターの平均をわずかに下回りますが、BSRTFはレバレッジ（負債比率）が高いことを考慮すると、本来はより低い倍率で取引されるべきです。しかし、レバレッジを考慮しないベースで見ると、BSRTFは予想されるバリュエーションを上回って取引されていると分析されています。

それでもなお、BSRTFは大幅に割安であると指摘されています。特に、資産価値と景気循環を考慮した収益性を見ると、2026年第2四半期末時点のNAV（純資産価値）は1株あたり16.56ドルでした。しかし、現在の株価（2026年9月8日終値）は10.97ドルであり、NAVの66%で取引されています。この数字は、15.6倍というFFO倍率とは一見矛盾するように見えます。NAVの66%で取引されている高レバレッジREITは、通常、より高いFFOを生み出すはずです。資産価値はそれほど高いのに、なぜFFOの生成が中程度なのか。その理由は、現在の資産が、非常に特殊な市場環境によるNOI（不動産からの純営業収益）の底にあるためです。これらの環境が緩和されるにつれて、ポートフォリオのNOI（およびFFO生成能力）は大幅に向上すると予想されます。

2021年のゼロ金利環境は、2021年から2022年にかけて大規模な開発ブームを引き起こしました。これらのプロジェクトは、実際に着工するまでに様々な時間を要し、現在も供給が続いています。2025年から2026年前半にかけては供給が非常に多く、これは市場に、安定した状態でのユニット数以上に影響を与えています。また、ポートフォリオの立地から、BSRTFは他のどのREITよりも直接的な影響を受けています。

オースティン、ダラス、ヒューストンといったテキサス州の主要都市は、全米でも供給が多い市場の一つです。これらの市場に供給が集中する理由は3つあります。規制緩和、税制優遇、そして人口と雇用の高い成長です。3番目の要因は、供給が最終的に健全な形で吸収されることを保証します。問題はタイミングだけです。これらの市場は供給過剰ではありません。BSRTFの稼働率は94.5%と良好であり、需要はユニット数に対して十分です。問題は、新規供給ユニットと既存ユニットとの違いです。新規供給は、賃貸契約のダイナミクスに、より深刻な影響を与えます。開発業者は、物件をできるだけ早く満室にしたいと考え、しばしば大幅な賃料割引を提供して入居を促進します。これが、既存物件の賃料を引き下げる要因となります。

BSRTFのCFOであるスーザン・ローゼンバウム・コーエン氏は、2026年第2四半期の決算説明会で、同社の市場における賃料割引環境について「セリナ市場では、コンセッションがまだあると予想していましたが、予想よりも早く低下しました…」と述べています。