郵便不動産投資信託、買収目標を過去最高に引き上げ

郵便不動産投資信託（Postal Realty Trust、PSTL）は、賃貸契約の更新が成長を牽引する中、過去最高となる1億5000万ドル（約230億円）の買収目標を発表しました。これは、以前の目標額1億2000万ドルから引き上げられたものです。

同社は、米国内の郵便局関連不動産の買収、賃貸契約の更新による賃料引き上げ、そして賃料に年次昇給条項（エスカレーター条項）を設けるポートフォリオの拡大戦略を進めています。これにより、ポートフォリオの45%で2026年までの年次賃料上昇が見込まれており、2027年の既存物件のキャッシュ収益成長率は6.5%と予測されています。

買収目標の引き上げは、約5000万ドルの自己資金と、EBITDA（利払い・税引き・減価償却前利益）に対する負債比率4.6倍のレバレッジ（てこ、借入に頼って投資効果を高めること）によって支えられています。同社は、買収効果がすぐに現れる（アクリティブな）物件、特にラストマイル（最終配送拠点）やフレックス（多目的利用可能）な郵便施設を優先的にターゲットとしています。

また、財務の柔軟性を向上させるため、手元資金の留保を進めています。配当として支払われる調整後営業キャッシュフロー（AFFO）の支払比率は、新規株式公開（IPO）時の100%から70%に低下しており、最終的には65%を目指しています。経営陣は、留保されたキャッシュフローが来年のAFFO1株当たり成長率に約2%寄与すると見込んでいます。

同社の社長であるジェレミー・ガーバー氏は、米国内の郵便局関連不動産市場は、郵便公社が過去に不動産ネットワークを構築してきたアプローチにより、断片化されていると説明しました。郵便公社は、中央集権的に施設を開発するのではなく、各地域で提案依頼書（RFP）を発行してきたため、全米で約2万3000カ所の郵便施設のうち、約1万7000の所有者が存在するとのことです。郵便公社自身も約8500の物件を所有しています。

郵便不動産投資信託の戦略は、この断片化された所有者基盤から郵便施設を集約することです。ガーバー氏によると、同社は非公開企業時代からこのニッチ市場で最大のプレーヤーであったと述べています。

インフレと金利の上昇を受け、同社は物件の維持管理を支援し、収益性を改善するような賃貸契約構造を模索してきました。ガーバー氏によれば、2022年から郵便公社は更新賃貸契約における年次昇給条項に合意しました。これにより、同社は5年間の固定賃料契約から、更新時に年率3%の賃料昇給を伴う10年契約へと移行しました。

「我々は賃貸の力学を完全に変えた」とガーバー氏は語り、改訂された賃貸契約構造が、投資家がますます認識していると経営陣が信じる内部的な収益モメンタムを生み出したと付け加えました。

約1年前に同社に入社した最高財務責任者（CFO）のスティーブ・バッケ氏は、当初、単一テナントへの集中と、約30%の賃料収入の満期到来がリスク要因であると考えていました。しかし、事業を精査した結果、満期を迎える賃貸契約は、賃料を再設定し、契約期間を延長する機会であると判断しました。バッケ氏によると、ポートフォリオの45%が年次賃料上昇条項の対象となっており、2022年にはこれがゼロでした。2027年の既存物件キャッシュ収益成長率予測6.5%のうち、約4分の3は市場価格への調整（マーク・トゥ・マーケット）と契約更新によるもので、残りの25%は年次昇給条項によるものだと説明しました。

バッケ氏は、郵便不動産投資信託がIPO時に調整後営業キャッシュフロー（AFFO）の100%を配当として支払っていたと述べました。第2四半期末時点では、この支払比率はAFFOの70%に低下しました。同社は、この比率を65%まで引き下げることを目指しています。CFOによると、留保されたキャッシュフローは、来年のAFFO1株当たり成長率に約2%寄与すると予想されています。