Lamar広告、買収戦略でRealty Incomeを凌駕

不動産投資信託（REIT）業界において、物件取得の手法は企業の価値創造能力を測る重要な指標となります。この度、ベテラン金融ニュースライターとして、買収実行能力に焦点を当て、ラマー・アドバタイジング（LAMR）が卓越した手腕を発揮している一方、リアリティ・インカム（O）は標準的な手法にとどまっている現状を分析しました。

物件取得はREITの基本業務ですが、そのアプローチによって企業間の差は歴然としています。買収実行能力の分析によると、ラマー・アドバタイジングはエリート級のオペレーターであるのに対し、リアリティ・インカムはやや劣ると評価できます。本稿では、REIT投資家が見落としがちな物件取得の微妙な側面について掘り下げていきます。

パイを分け合うか、パイを広げるか

あらゆる交渉取引には「合意可能領域（ZOPA）」と呼ばれるものが存在します。不動産購入者は可能な限り高い利回り（低い価格）で、売却者は可能な限り低い利回り（高い価格）で取引を成立させたいと考えます。例えば、購入者が利回り5.5%超であれば物件を購入し、売却者が6.0%未満であれば売却すると仮定しましょう。この場合、ZOPAは5.5%から6.0%の利回り範囲となり、この範囲内であれば双方にメリットが生じます。REITが物件を購入する場合、通常、小規模な売却者よりも低い資本コスト（WACC: Weighted Average Cost of Capital、加重平均資本コスト）を持っているため、このようなZOPAが存在することが一般的です。例えば、利回り5.75%での売却が売却者にとって最良の資金調達手段であったとしても、REITは5.0%の資本コストで資金調達でき、そのスプレッド（利回り差）によって収益を成長させることができます。これは、WACCがROIC（Return on Invested Capital、投下資本利益率）を下回る、REITが最低限実行すべき取引と言えます。この種の取引では、売買双方に利益は生じますが、その規模は限定的です。

より優れたREITの買収チームは、パイを拡大する方法を見出します。彼らは物件や取引自体に付加価値をもたらすことで、より大きな利益（アクリション）を生み出すことができます。例えば、管理が行き届いていない物件を購入した場合を考えてみましょう。利回り5.75%で購入したとしても、運営を制度水準にまで改善することで、純利回り（NOI: Net Operating Income）を大幅に引き上げ、利回り7%の物件へと転換させることが可能です。私たちは日々REIT市場を監視し、実行される物件取引を分析しています。その過程で、高度な専門知識を持って買収を進めているREITと、単に標準的なZOPA内で取引しているREITのパターンに気づきます。長期的には、取引において付加価値を創造しているREITが市場をアウトパフォームするでしょう。この両極端には数多くのREITを例示できますが、本日は買収チームとして最も優れたラマーと、比較的弱いリアリティ・インカムをハイライトしたいと思います。

ラマー：購入物件に付加価値をもたらす

ラマー・アドバタイジングは、その買収実行能力において、まさにエリートオペレーターと言えます。同社はUPREIT（Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust）構造を活用し、価値創造と継続的なAFFO/株（Adjusted Funds From Operations per Share、調整後営業活動によるキャッシュフロー/株）の成長を推進しています。ラマーは、運用上の優位性と革新的なディールストラクチャリングを駆使して、買収による利益（アクリション）を最大化しており、その長期的な業績とレバレッジ（負債比率）の低減がその証左です。

例えば、2026年8月12日、ラマーはルイジアナ州で230基のビルボード（屋外広告板）をUPREIT取引を通じて取得しました。具体的な価格は開示されていませんが、この取引がラマーにとって非常に有利なものであったと信じるに足る複数の理由があります。この取引で採用されたUPREIT構造は、パイを拡大させるものです。売却者が物件売却で現金を受け取ると、キャピタルゲイン（譲渡益）に対して税金を支払う必要があります。キャピタルゲインは資産の減価償却額を基準に計算されるため、売却者が長期間所有していた場合、売却額全体に対して課税される可能性があります。ラマーがこの取引で使用したUPREIT構造では、現金ではなくOPユニット（Operating Partnership Units）を売却者に支払いました。これにより、売却者は（ラマー株を売却するまで）税金の支払いを無期限に繰り延べることができ、同時にラマーからの配当という形で収入源を維持することができます。私たちは、このディールストラクチャリングを高く評価しています。なぜなら、売却者にとって大きなメリットとなるだけでなく、ラマーにとっても以下のような利点があるからです。

リアリティ・インカム：標準的なスプレッド投資

一方、リアリティ・インカムは、より標準的なスプレッド投資に依存しています。同社は、大規模でしばしば雑然としたM&Aディールを通じて成長を目指しますが、その結果、AFFO/株の成長は鈍化し、プレミアムマルチプル（株価収益率などの指標が市場平均を上回る状態）は低下する傾向にあります。ラマーのような付加価値創造型の買収アプローチと比較すると、リアリティ・インカムのアプローチは付加価値の創出が最小限にとどまっていると言わざるを得ません。

投資判断

私は、ラマー・アドバタイジングの長期的なポジションを維持しています。同社の価値創造に焦点を当てた買収戦略は、リアリティ・インカムの最小限の付加価値アプローチよりも優れていると確信しています。REIT投資家は、単に物件を取得するだけでなく、その取得プロセスにおける付加価値創造能力に注目することで、より優れた投資機会を見出すことができるでしょう。