エグゼクティブ・サマリー

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（証券コード: 3487） の第20期（2026年6月期）決算は、営業収益4,525百万円、当期純利益2,217百万円となり、 1口当たり分配金（利益超過分配金含む）は3,883円 と、前回予想比で+40円（+1.0%）の着地となりました。ポートフォリオ全体の期末稼働率は98.1%、期中平均稼働率は97.8%と高水準を維持し、含み益は前期比+1,413百万円の 35,637百万円（含み益率23.8%） 、1口当たりNAVは 188,220円（前期比+1.2%） に拡大しています。

本投資法人は現在、「資本効率の向上」と「資本コストの低減」の両輪による投資主価値の最大化を掲げ、 ROE 7.0%への回復 を目指した構造改革を推進しています。具体的には、稼働安定化に時間を要する「ロジスクエア狭山日高」の段階的売却と優良底地物件の取得による資産入替、テナント契約更新時の高い賃料増額、空調・LED導入といった戦略的資本的支出（CAPEX）、さらにはインフレおよび金利上昇を見据えた負債コントロールと格付向上（JCR格付 AA-への格上げ）などを着実に実行しています。

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1. 資本コストを意識した運用戦略と中長期方針

本投資法人は、持続的な投資主価値向上のため、資本効率（ROE）の向上と資本コストの低減を明確な運用方針として設定しています。

資本効率の向上とROE回復シナリオ

上図のスライドが示す通り、本投資法人は 「ROE 7%の回復」 を重要な定量的ターゲットに掲げています。第20期の調整後FFOに基づくROEは6.83%（一時的な空室影響等により第21期予想では6.45%へ一時低下するものの、第22期には6.69%へ反転予想）となっており、以下の諸施策によって7%台への回帰を図ります。

1. 賃貸事業損益の引き上げ : 既存物件の着実な賃料増額および戦略的CAPEXによるNOI向上
2. 機動的な資産入替 : 収益性改善に時間を要する物件の売却と、安定収益をもたらす物件の取得
3. 自己投資口取得・消却 : 売却手元資金等の活用による資本効率の最適化
4. 負債コストの抑制と信用力強化 : 金利上昇局面における最適なALMコントロールの推進

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2. 第20期決算実績および業績予想の推移

第20期（2026年6月期）実績

• 営業収益 : 4,525百万円（前期比 -28百万円、予想比 -22百万円）
• 不動産等売却益 : 321百万円（前期比 +112百万円）
• 営業利益 : 2,698百万円（前期比 +53百万円、予想比 +12百万円）
• 経常利益 : 2,218百万円（前期比 -11百万円、予想比 +13百万円）
• 当期純利益 : 2,217百万円（前期比 -12百万円、予想比 +13百万円）
• 1口当たり分配金 : 3,883円 （利益分配金 3,633円 ＋ 利益超過分配金 250円）

前期比では稼働低下による賃貸損益の減少（-51百万円）や負債コスト増（+66百万円）があったものの、不動産売却益の計上（+112百万円）および自己投資口消却効果（1口当たり+19円相当）により、前年同期と同水準の分配金を確保しました。また、予算比では修繕費やリーシングコストの圧縮、予備費の未適用により+40円の着地となっています。

第21期（2026年12月期）および第22期（2027年6月期）業績予想

• 第21期（2026年12月期）予想 :
  • 営業収益 4,494百万円、営業利益 2,605百万円、当期純利益 2,043百万円
  • 1口当たり分配金: 3,719円 （利益分配金 3,348円 ＋ 利益超過分配金 371円）
  • 期中平均稼働率は96.7%を想定。狭山日高の一部売却進捗に伴い一時的な賃貸損益減少および調達金利上昇（負債コスト増+82百万円）を見込むものの、利益超過分配金の配分率引き上げ（減価償却費の20%から30%へ）により分配金水準を下支えします。
• 第22期（2027年6月期）予想 :
  • 営業収益 4,560百万円、営業利益 2,689百万円、当期純利益 2,060百万円
  • 1口当たり分配金: 3,745円 （利益分配金 3,376円 ＋ 利益超過分配金 369円）
  • 稼働率が 99.9% へ回復する見込みであり、賃料増額効果やリーシングコスト減少により賃貸事業損益が反転増加（前期比+156百万円）する見通しです。

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3. ポートフォリオ運営と資産入替戦略

ロジスクエア狭山日高の売却と厚木底地取得

本投資法人は、ポートフォリオの収益性改善およびリスク分散を目的に、保有物件の入替を積極的に進めています。

• ロジスクエア狭山日高（準共有持分）の売却 : 稼働安定化までに期間を要すると判断された「ロジスクエア狭山日高」について、まず40%持分の分割売却を決定・実行（売却資金の一部を「厚木飯山南工場（底地）」の取得に充当）。さらに、残る 60%準共有持分についても売却活動に着手 しました。
• 売却手元資金の使途 : 狭山日高の売却完了により得られる手元資金（総額約120億円規模）は、新物件取得、自己投資口取得、借入金返済等に柔軟に配分し、1口当たり価値の向上を図ります。

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4. 内部成長の推進：賃料増額と戦略的CAPEX

高い賃料増額率の維持と契約形態の進化

上記スライドの通り、本投資法人は契約満了を迎える区画において極めて力強い賃料増額を実現しています。

• 賃料改定実績 : 2024年12月期（+9.1%）、2025年6月期（+8.2%）、2025年12月期（+3.2%）に続き、2026年6月期も +4.6% （暫定値）の増額を達成。今後の予想期においても2026年12月期に +8.3% 、2027年6月期に +6.1% の増額を見込んでいます。
• インフレ連動・契約期間の適正化 : 2022年以降に締結された契約は3〜5年が標準となっており、契約期間の短期化が進んでいます。また、3年超の契約については原則として 「CPI連動条項（アップサイドオンリー）」 の導入を交渉方針とし、インフレ耐性を高めています。

戦略的資本的支出（CAPEX）によるNOI向上

テナント満足度向上と収益拡大を両立させるため、投資法人負担による空調設備やLED照明の設置工事を実施しています。

• 投資実績（合計） : 投資額 291百万円 に対し、年間NOI増加額は 35百万円 を創出。
• 高利回り : 投資額に対する NOI利回りは12.2% （償却後NOI利回り5.1%）に達しており、資本効率の高い内部成長施策として機能しています。

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5. 財務マネジメントとALMコントロール

格付向上と安定した財務基盤

金利環境の変化に対し、本投資法人は強固な財務体質を構築しています。

• 信用格付の向上 : 2026年6月9日付で、日本格付研究所（JCR）の格付が「A+（ポジティブ）」から 「AA-（安定的）」 へ引き上げられました。また、R&Iの格付についても「A（ポジティブ）」となっており、調達力の向上が期待されます。
• LTVコントロール : 総資産LTVは 44.7% 、含み益を考慮した鑑定LTVは 36.4% と健全な水準で推移しており、中長期的な上限目安（総資産LTV 50%、鑑定LTV 42〜43%）に対して十分な調達余力を保持しています。
• 金利上昇への備え : 有利子負債69,919百万円に対し、固定金利比率は 80.3% を維持。返済期限の分散（年限分散）を図りつつ、資産側（賃貸契約期間：平均2.6年）と負債側（平均残存期間：平均2.3年）の期間を一致させる ALMコントロール により、金利上昇リスクを賃料増額によって吸収する体制を整えています。

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6. 物流施設市場の環境と今後の成長見通し

需給バランスと物流リートの優位性

首都圏・関西圏の先進的物流施設市場では、過去の大規模供給ラッシュが一巡し、2024年以降は新規供給が減少傾向にあります。EC市場の拡大余地（日本のEC化率は9.8%と米英の半分以下）、3PL需要の拡大、企業の在庫積み増し、さらには築40〜50年を経過した老朽化施設の更新需要などを背景に、底堅い需要が継続しています。

市場全体の平均空室率が一部地域で高止まりする局面にあっても、本投資法人が保有するような好立地・高機能な施設に対する需要は根強く、 上場物流リート全体の空室率は市場平均と乖離して極めて低位 に推移しています。

まとめ

ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人は、明確な資本方針のもとで「資産入替」「高水準な賃料増額」「戦略的CAPEX」「財務規律の維持」を一体で進めています。これら各施策の着実な実行を通じて、稼働率の再上昇と収益構造の強化を図り、 ROE 7%の回復と持続的なDPU（1口当たり分配金）成長 の実現に向けた取り組みを進めています。