日本プライムリアルティ投資法人 2026年6月期（第49期）決算分析：賃料増額の加速と戦略的資産入替でDPU成長目標を年率4.0%以上に上方修正

1. 決算ハイライト：営業増益と過去最高水準の分配金を達成

日本プライムリアルティ投資法人（JPR）の 2026年6月期（第49期）決算 は、好調なオフィス需要を背景とする内部成長の進展と戦略的な資産入替に伴う売却益の計上により、堅調な業績を達成しました。

当期の業績実績および今後の業績予想は以下の通りです。

第49期（2026年6月期）の実績概要

• 営業収益 ：20,760百万円 （前期比 +2.0%、期初予想比 +0.1%）
• 賃貸事業利益 ：10,079百万円 （前期比 +3.5%、期初予想比 +0.4%）
• 営業利益 ：10,765百万円 （前期比 +2.1%、期初予想比 +0.3%）
• 経常利益 ：9,607百万円 （前期比 +1.7%、期初予想比 +0.4%）
• 当期純利益 ：9,607百万円 （前期比 +1.7%、期初予想比 +0.4%）
• 1口当たり分配金（DPU） ：2,147円 （前期比 +36円、期初予想比 +8円）

主力のオフィスポートフォリオにおいて契約更新およびテナント入替時の賃料増額改定が大きく進捗し、 賃貸事業利益が10,079百万円と前期比+3.5%の増益 を記録しました。不動産等売却益1,796百万円を計上しつつ、将来の分配金安定化に向けた圧縮積立金等の内部留保を着実に積み増しながら、 1口当たり分配金は2,147円と過去最高額を更新 しました。

続く 2026年12月期（第50期）予想 ではDPU 2,150円 、2027年6月期（第51期）予想 ではDPU 2,170円 を見込んでおり、売却益剥落後も本業の賃料増額と内部留保の活用によって巡航ベースの利益を順調に拡大させる計画です。

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2. 成長戦略の進化：EPU・DPU成長目標の上方修正

JPRは、マーケット賃料の上昇に伴う賃料増額の加速やスポンサーパイプラインを活用した外部成長の進展を踏まえ、中期的な成長目標を大幅に上方修正しました。

上方修正された中期成長KPI

1. 賃料成長目標（年率） ：従来の1.8%から 3.5%へ上方修正
2. EPU（1口当たり当期純利益）成長目標 ：従来の平均年率2.4%+αから 3.0%へ上方修正
3. DPU（1口当たり分配金）成長目標 ：従来の年率3.0%+αから 4.0%以上へ上方修正
4. 資産規模目標（2031年6月期） ：今後5年間で+1,000億円以上となる 6,500億円以上 を設定

賃料増額ペースが想定以上に加速していること、および金利上昇局面においても賃料成長額（1口当たり+約130円/年想定）が金利コスト増加（同▲約60円/年想定）を大幅に上回る収支構造を構築できていることが目標引き上げの背景です。

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3. 内部成長：好立地ポートフォリオとレントギャップの顕在化

内部成長の主軸となるオフィスマーケットにおいて、JPRの保有ポートフォリオの立地競争力が極めて高い成果を上げています。

レントギャップの拡大と賃料増額の実績

• オフィスのレントギャップ ：マーケット賃料の持続的上昇により 14.9%にまで拡大 （2023年12月期の3.7%から急ピッチで拡大）。
• 査定賃料の上昇割合 ：東京都心エリア物件において 100%の物件で査定賃料が前期比上昇 （東京周辺部でも91.7%が上昇）。
• 契約更新時の賃料増額 ：当期の月額賃料増額改定額は +30.9百万円と過去最高額 を達成。更新件数ベースでの 増額割合は62.3% に達しました。
• テナント入替時の賃料動向 ：入替時の増額割合は61.3%となり、月額+6.9百万円の増額を実現。
• 稼働率水準 ：期末時点の 契約稼働率は99.2% 、賃料稼働率は98.6%と極めて高水準を維持。

ポートフォリオの強みと契約構造

• 東京エリア集中度 ：ポートフォリオの 83.6%が東京エリア に集中し、特に賃料上昇の著しい 東京駅周辺エリア（千代田区・中央区）への投資割合が40.4% を占めます。
• 高い駅近比率 ：保有物件の 90%超が最寄駅から徒歩5分以内 （直結18.8%、1分以内26.4%）。
• 短い賃料改定サイクル ：オフィステナントの 平均契約年数は2.8年 （2年以内が70.7%）と短く設定されており、市況の賃料上昇を素早くポートフォリオ収益へ反映できる構造となっています。

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4. 外部成長と戦略的資産入替の実践

JPRは総合不動産デベロッパーである 東京建物 を単独スポンサーとする優位性を活かし、着実な外部成長とポートフォリオクオリティの向上を進めています。

スポンサーパイプラインと資産規模拡大

• 資産規模の推移 ：足元の資産規模は 65物件・5,521億円 に到達。スポンサーパイプライン物件の取得価格比率は 78.8%（4,352億円） と極めて高い比率を誇ります。
• スポンサーの売却パイプライン ：東京建物の中期経営計画において、固定資産の戦略的売却（政策保有株式と合わせ1,300億円以上）および販売用不動産の売却（資産規模約2,650億円）が計画されており、JPRへの優先的な物件供給ルートが確保されています。

戦略的資産入替（キャピタル・リサイクリング）の成果

2020年以降、JPRは築年数の経過した物件やアップサイド余地の乏しい地方物件を売却し、収益性の高い都心物件や築浅物件を取得する入替戦略を一貫して実行しています。

• 資産規模拡大 ：+1,126億円
• NOI向上 ：+37億円
• 譲渡益の創出 ：累計135億円
• 平均築年数の若返り ：譲渡資産平均28年に対し、取得資産平均は13年
• 今後5年間においても 保有資産の約10%を目安に継続的な資産入替 を実施し、修繕費・CAPEXの抑制と譲渡益創出を両立させる方針です。

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5. 財務戦略：金利耐性と安定的な調達構造

金融環境が変動する中、JPRは規律ある財務コントロールによりコスト抑制と安定性の両立を図っています。

財務指標ハイライト（2026年6月期末）

• LTV ：簿価ベース 43.2% 、時価ベース 34.3% （時価LTV 40%上限までの取得余力は約670億円）
• 長期固定金利比率 ：84.2%
• 平均残存年数 ：4.4年
• 平均デットコスト ：1.00%
• 信用格付 ：JCRより AA（安定的） 、R&Iより AA-（安定的）
• 金融機関フォーメーション ：メガバンクをはじめとする 48行社 に及ぶ強固なリレーションを構築し、全先と直接交渉（バイラテラル）を行うことで調達条件の最適化とアレンジャーフィー等の抑制を実現。

長短金利差の拡大に対応するため、長期変動金利や中期年限（3〜6年）を柔軟に組み合わせ、金利上昇リスクをコントロールしています。

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6. 還元強化とサステナビリティ（ESG）の取り組み

資本政策と還元方針の拡充

JPRは資産全体の含み益が 1,454億円（含み益率27.7%） に達しており、物件売却に伴い蓄積された 圧縮積立金残高は71.5億円（1口当たり1,766円） に上ります。 従来の「調整EPUの約5〜7%」としていた譲渡益・内部留保の還元幅を 「約7〜10%」へ拡大 し、キャピタルゲインを投資主へ積極的に還元することで、中長期的なDPU成長率年率4.0%以上の達成を目指します。

サステナビリティ評価

• GRESBリアルエステイト評価 ：最高位の「 5 Stars 」（7年連続）、開示評価「 A 」（8年連続）
• CDP気候変動質問書 ：最高評価の「 Aリスト 」（3年連続）
• 環境認証取得率 ：88.2% （CASBEE、BELS、DBJ Green Building等）

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7. 決算の総括と今後の展望

日本プライムリアルティ投資法人の2026年6月期決算は、 東京都心オフィスを中心とする強固なポートフォリオの競争力 が賃料増額改定の急伸（レントギャップ14.9%）という形で結実した内容となりました。

金利上昇懸念が存在する市場環境下においても、それを上回る年率3.5%の賃料成長シナリオを描き、スポンサーパイプラインを活用した資産規模6,500億円への外部成長、戦略的資産入替による含み益・内部留保の還元強化を推進しています。本業のインカムゲインとキャピタルゲイン還元の両輪により、 中期的に年率4.0%以上のDPU成長 を目指す明確な成長軌道が示されています。