NNN REIT、2026年見通しを引き上げ

米国の不動産投資信託（REIT）であるNNN REIT（NNN）は、2026年の業績見通しを今年2度目となる上方修正を発表しました。1株当たりの調整後FFO（Funds From Operations、不動産からの営業キャッシュフロー）ガイダンスを3.55ドル〜3.59ドルに引き上げ、買収ガイダンスの中間値も7億5000万ドルに上方修正しました。

これは、予想を下回る貸倒引当金と堅調な事業運営実績に支えられたものです。

第2四半期の調整後FFOは前年同期比5.9%増の1株0.90ドルとなり、稼働率は99.1%に改善しました。NNNは89物件に2億9000万ドル以上を投資し、家賃回収率とポートフォリオのパフォーマンスは引き続き堅調でした。

同社は四半期配当を3.3%増の1株0.62ドルに引き上げました。これは37年連続の増配となります。

NNNは四半期末時点で14億ドルの流動性を確保しており、売却（ディスポジション）を空室物件の売却や再賃貸活動にシフトさせています。

NNN REITは、調整後FFOの増加、稼働率の上昇、買収活動の活発化を受けて2026年の見通しを引き上げました。経営陣によると、同社のポートフォリオは依然として良好な状態にあり、短期的なテナントの信用懸念は限定的とのことです。

第2四半期の調整後FFOは前年同期比5.9%増の1株0.90ドルでした。コアFFOは同6.0%増の1株0.89ドルでした。

最高財務責任者（CFO）のVin Chao氏は、決算結果は社内予測を上回ったと述べています。主な要因は、貸倒引当金が四半期年換算賃料の約2ベーシスポイント（bp）と予想よりも低かったことです。

年換算賃料は、買収額の増加に支えられ、前期比7%以上増加し9億5900万ドルに達しました。NNNの純営業収益（NOI）マージンは96.6%となり、稼働率の上昇と不動産純経費の減少により、前期から70bp改善しました。

配当支払い後のフリーキャッシュフローは約5600万ドルでした。

NNNは2026年の1株当たり調整後FFOガイダンスを3.55ドル〜3.59ドルの範囲に引き上げました。これは今年2度目のガイダンス引き上げです。Chao氏によると、中間値での見通しは、2025年の2.7%成長に対し、約3.8%の年央成長を示唆しています。

同社はまた、年間買収ガイダンスの中間値を6億ドルから7億5000万ドルに引き上げました。Chao氏は、より好調な第2四半期の実績、追加の1億5000万ドルの買収見込み、および計画よりも早い空室率の低下による不動産純経費の50万ドルの削減が、収益見通しの改善を反映していると説明しています。

NNNは通期の貸倒引当金予想を従来の60bpから約40bpに引き下げましたが、下半期の信用損失見通しは据え置きました。

年間売却ガイダンスの中間値も1000万ドル引き上げ、1億4000万ドルとしました。

Chao氏は、ガイダンスレンジが年が進むにつれて狭まったと述べています。通期業績に影響を与える可能性のある主要因として、貸倒引当金、買収のタイミングと規模、資本市場活動のタイミングを挙げています。

第2四半期には、NNNは7.3%の初期キャッシュ・キャピタライゼーション・レート（Cap Rate、キャップレート：不動産投資の収益率を示す指標）で、89物件に2億9000万ドル強を投資しました。買収物件の平均リース期間は約18年で、自動車サービス、ディスカウント小売、幼児教育分野に集中していました。中央値の購入価格は210万ドル、平均は320万ドルでした。

2026年前半には、同社は7.4%の初期キャップレート、18年超の平均リース期間で、130物件に4億3000万ドルを投資しました。

最高経営責任者（CEO）のSteve Horn氏は、キャップレートは過去6四半期にわたり比較的安定していると述べています。