エクストラ・スペース、好決算で通期見通し引き上げ

米国のセルフストレージ大手エクストラ・スペース・ストレージ（EXR）は、2024年第2四半期（4～6月期）の決算で、コアFFO（Funds From Operations、不動産投資信託の収益力を示す指標）が前年同期比4.9%増の1株あたり2.15ドルとなり、市場予想を上回りました。同店売上高成長率は2.4%、同店純営業収益（NOI）成長率は3.5%と、いずれも加速しました。

同社は、コスト削減、有利な保険料率、テナント保険収入の増加が業績を押し上げたと説明しています。これらの好調な結果を受け、2024年通期のコアFFO見通しを1株あたり8.25～8.40ドルに引き上げました。同店売上高成長率の見通しも1～2%、同店NOI成長率の見通しも0.5～2.5%に上方修正しました。

経営陣は、価格決定力の向上、顧客維持率の高さ、新規供給の鈍化を好材料として挙げる一方、下半期には比較対象となる前年同期の業績が好調だったことや、マクロ経済のリスクに注意が必要だと指摘しました。

エクストラ・スペースは、選択的な買収、融資、管理事業を通じて事業拡大を継続しています。第2四半期には18店舗を9100万ドルで買収し、1億4100万ドルのブリッジローン（つなぎ融資）を実行しました。また、新たに48件のサードパーティ管理物件（自社以外の物件を管理する事業）を獲得し、期末時点での管理物件総数は1,964件となりました。

最高経営責任者（CEO）のジョセフ・マーゴリス氏は、同店売上高が第2四半期に前年同期比2.4%増加し、第1四半期から加速したと述べました。同店稼働率は期末時点で94.2%となり、ポートフォリオ全体で価格設定と稼働率のバランスを取ったとしています。「過去数四半期にわたって培ってきた価格決定力が、当社の業績に明確に表れている」とマーゴリス氏は語り、安定した顧客需要、既存テナントの高い維持率、新規供給の徐々な鈍化が業績を支える要因だとしました。

最高財務責任者（CFO）のジェフ・ノーマン氏は、同店純営業収益（NOI）が前年同期比3.5%増加し、第1四半期から230ベーシスポイント（bp、1bp＝0.01%）加速したと説明しました。同店売上高成長率も70bp加速し2.4%となりました。同店経費は前年同期比でわずかに減少し、主要な経費カテゴリーはすべて同社の予想通りか、それを上回ったとのことです。また、期中に行われた保険料率の見直しが6月の保険料引き下げに寄与し、2026年後半から2027年にかけても引き続き業績に貢献する見込みです。テナント保険や利息収入といった関連事業もFFOの押し上げに貢献しました。特に、顧客の加入率向上と請求件数の減少により、テナント保険収入は予想を上回り、金利のわずかな上昇と予想以上のローン残高維持により、利息収入も予測を超えました。

同社は6月末に4.9%の利率で5億5000万ドルの債券を発行し、7月初旬に決済されました。調達資金は7月1日に満期を迎えた最初の債務の返済に充てられました。ノーマン氏によると、エクストラ・スペースはコマーシャルペーパー（CP、短期社債）プログラムのバックストップ（保証）に充てる金額を除き、約20億ドルのコミットメントライン（融資枠）を利用可能だとしています。

エクストラ・スペースは、2024年通期のコアFFO見通しを1株あたり8.25～8.40ドルに引き上げました。同店売上高成長率の見通しも100bp引き上げて1～2%、同店NOI成長率の見通しも200bp引き上げて0.5～2.5%としました。今回の見通し修正には、ロサンゼルス地域における価格設定制限が通年で20～30bpの逆風となるという想定が含まれていますが、これは当初の会社予想である40bpよりも影響が小さいものです。マーゴリス氏は、この制限は期中（6月頃）に解除されたものの、その効果は完全ではないと述べています。