ユナイテッド・アーバン投資法人 (8960) 2026年5月期（第45期）決算ディープダイブレポート

はじめに

ユナイテッド・アーバン投資法人（証券コード: 8960）は、2026年5月期（第45期）の決算を発表しました。本レポートでは、添付された決算説明資料に基づき、同法人の最新の業績、中期成長戦略、そして今後の見通しについて詳細に分析します。特に、 DPU（1口当たり分配金）の過去最高更新 を牽引した要因、 積極的な資産入替え戦略 、既存物件のバリューアップ投資 、戦略的な物件取得 、そして 健全な財務基盤 といった主要なトピックに焦点を当て、投資家が同法人の全体像と成長ストーリーを深く理解できるよう解説します。

2026年5月期（第45期）決算ハイライトとDPU増加要因

2026年5月期（第45期）は、 1口当たり分配金（DPU）が4,592円 となり、前期比で +10.9% の大幅な増加を達成し、 過去最高を更新 しました。この好調な業績は、外部成長、内部成長、そして戦略的な資産入替えが着実に推進された結果です。具体的には、 賃貸事業利益が172億円 と前期比で +21.3億円 増加し、期末稼働率も 97.8% という高水準を維持しています。

DPUの増加要因を詳細に見ると、新規物件の取得による収益貢献、既存物件の賃料増額や稼働率向上による内部成長、そして戦略的な資産入替えに伴う売却益の計上が大きく寄与しています。特に、 「UUR心斎橋ビル」の解約金収入 や、 売却益の還元 がDPUを押し上げる重要な要素となりました。

以下のスライドは、第45期のDPU変動要因を詳細に示しており、各施策がDPUにどのように貢献したかを具体的に把握できます。

このグラフは、第44期（25/11）のDPU 4,142円から、第45期（26/5）のDPU 4,592円への増加の内訳を明確に示しています。 取得による増益が+273百万円 、売却益による増益が+586百万円 、既存物件の利益増減が+489百万円 と、それぞれがDPU向上に大きく貢献していることがわかります。特に、 「UUR心斎橋ビル」の解約金収入 が既存物件の利益増減に寄与し、DPUを押し上げる要因の一つとなりました。一方で、譲渡による減益や販管費の増加といった減益要因も存在しますが、それらを上回る増益要因がDPUの過去最高更新を可能にしました。

中期成長戦略とDPU/NAVの持続的向上

ユナイテッド・アーバン投資法人は、2025年5月期から2027年11月期を対象とする中期成長戦略において、 DPUとNAV（1口当たり純資産）の持続的な向上 を基本方針として掲げています。この戦略の柱は、 「資産入替え」 と**「収益向上」** の二つです。年間DPU目標は、従来の8,000円超から 9,000円超へと上方修正 され、より高い水準を目指す姿勢が示されています。具体的には、2025年5月期から2027年11月期にかけて、 624億円の資産譲渡 と733億円の資産取得 を計画しており、ポートフォリオの質的改善を進める方針です。また、賃貸事業利益は前年比で +3.7% の成長を見込んでいます。

以下のスライドは、中期成長戦略の全体像と主要なKPIを示しています。

このスライドは、中期成長戦略の基本方針を視覚的に示しています。 年間DPU目標が9,000円超 に上方修正されたことが強調されており、その達成に向けて 資産入替え （譲渡624億円、取得733億円）と 収益向上 （賃貸事業利益前年比+3.7%）が主要なドライバーとなることが明示されています。さらに、 バリューアップ投資 や自己投資口取得 、資金の有効活用 、スポンサーサポートの強化 といった多角的な施策を通じて、DPUとNAVの持続的向上を目指す戦略が示されています。総資産LTVを0.8%減少させ、 44.4% に抑えることで、財務の健全性も維持する方針です。

積極的な資産入替え戦略とパイプライン

中期成長戦略の重要な要素である資産入替えは、着実に進捗しています。2027年11月期までに累計 600億円超の資産譲渡 を早期に達成し、中期成長戦略の目標である600億円～900億円をクリアしました。今後は 900億円超の資産入替え を目指し、譲渡候補物件の選定を強化しています。譲渡候補物件は15物件、帳簿価額約850億円、含み損益約180億円と、豊富なパイプラインを確保しています。

この戦略的な資産入替えは、ポートフォリオの質的改善に加えて、 売却益の継続的な還元 を通じてDPU水準を底上げする効果も期待されています。第46期以降も、UUR心斎橋ビル売却益の還元効果が継続的にDPUに寄与する見込みであり、 年間DPU9,000円超 の維持に貢献するとされています。

成長投資期間と既存物件のバリューアップ戦略

同法人は、2026年11月期から2029年5月期を 「成長投資期間」 と位置づけ、持続的かつ高水準な収益力の実現を目指しています。この期間においては、インフレ環境下での賃料収入の増加に加え、 バリューアップ投資 と大規模修繕工事 を積極的に実施することで、賃貸事業利益のさらなる成長を加速させる方針です。

具体的には、 約3年間で150億円～200億円相当のバリューアップ投資 を実施し、 ROI目標10%以上 を掲げています。ホテル、オフィス、住宅、商業施設といった多様な用途の既存物件に対し、全館リニューアル、客室・レストランリニューアル、共用部リニューアル、内装リニューアル、外観リニューアル、フロア分割工事などを計画しています。例えば、旗艦物件である「ロワジールホテル＆スパタワー那覇」では、総額約80億円規模の戦略的投資を実施し、プールリニューアルや客室リニューアル、ラウンジ新設などを通じて、物件競争力とADR（平均客室単価）の飛躍的向上を目指します。また、「アクティオーレ町田」では、外観リニューアルとフロア分割工事により、賃料総額を約36%増加させ、想定ROIは 39% を見込んでいます。

これらのバリューアップ投資においては、専門部署による工事内容の最適化とコストコントロールが徹底されています。5カ年修繕計画の策定・見直しから、工事計画の精査、入札・相見積もり、発注に至るまで、 計画性、透明性、品質確保 を重視したプロセスを確立し、投資効果の最大化を図っています。過去の実績でも、工事による減額が継続的に実現しており、効率的な投資が実行されていることが示されています。

外部成長：戦略的な物件取得

外部成長戦略としては、 首都圏及び福岡への重点投資 を継続し、ポートフォリオの質的向上を図っています。2026年11月期（第46期）には、新たに3物件（ホテル2物件、その他1物件）を 総額119.66億円 で取得しました。これらの物件は、 鑑定評価額を18%下回る価格 で取得されており、取得後の含み益が +31億円 増加するという高い投資効率を実現しています。これにより、1口当たりNAVも +964円 増加し、 184,491円 となりました。

特に注目すべきは、UURが自ら開発に携わったホテル物件「バウンシー・バイ・リーガ福岡博多」の取得です。この物件は、鑑定NOI利回りが 6.0% と高い水準であり、スポンサーとの協業を通じて開発リスクを低減しつつ、優良物件をポートフォリオに組み入れることに成功しています。これにより、ポートフォリオの平均築年数もわずかながら若返り、 26.8年 となりました。

以下のスライドは、新規取得物件の詳細とそのポートフォリオへの影響を示しています。

このスライドは、2026年11月期（第46期）に取得した新規物件の概要を示しています。特に「バウンシー・バイ・リーガ福岡博多」は、開発物件でありながら 鑑定NOI利回り6.0% と高い収益性を持つホテル物件として取得されました。これらの物件は、取得価格が鑑定評価額を大きく下回る ▲18% という有利な条件で取得されており、取得直後から +31億円の含み益 を創出しています。これにより、ポートフォリオ全体の平均築年数が若返り、 1口当たりNAVが+964円増加 するなど、ポートフォリオの質的改善と価値向上に大きく貢献していることがわかります。

財務戦略と資金調達

同法人は、 柔軟な資金調達 を通じて、総コストの抑制とLTV（借入金比率）のコントロールを重視しています。2026年5月期末時点の 総資産LTVは44.4% と、中期成長戦略の目標範囲内で健全な水準を維持しています。2026年6月には 233億円の公募増資 を実施し、これによりLTVをさらに引き下げ、今後の投資機会に機動的に対応できる借入余力を確保しました。新規借入は143億円に抑えられています。

金利上昇環境下においても、借入期間の短期化（3～5年）や変動金利の調達を柔軟に行うことで、資金調達コストの抑制を図っています。固定金利比率は50.4%に上昇し、金利変動リスクへの対応も強化されています。平均有利子負債コストは0.91%と、依然として低水準を維持しており、効率的な資金運用が継続されています。

セグメント別状況

• ホテル: 万博特需の反動や軟調な大阪圏市場の影響を受けつつも、 RevPARは前年同期比+2.6% で着地し、堅調に推移しました。特に、訪日外国人客数の回復が寄与しており、中国からの訪問客数は減少したものの、それ以外の国からの訪問客が増加し、訪日客総数は前年水準を維持しています。福岡エリアでは、インバウンド需要を取り込み、変動賃料型ホテルを新規取得するなど、さらなる収益拡大を目指しています。
• オフィス: 好調なオフィスマーケットが継続し、全エリアで埋め戻しが進捗しています。稼働率は 98.6% と高水準を維持し、前期比 +0.8% の上昇を達成しました。積極的な入替増額と改定増額の両軸で内部成長を加速させており、賃料増額は +14,139千円/月（変動率+9.3%） と大幅な増加を実現しています。特に都心6区や地方都市での賃料ギャップ解消が進んでいます。
• 商業施設: 高稼働率を維持し、テナント売上の伸長を背景に、戦略的なテナント及び賃料増額交渉を継続しています。大型テナントの入替や賃料増額が順調に進み、 合計+13,897千円/月（+23.5%） の賃料増額を実現しました。
• 住居: 積極的な入替増額および更新増額により、賃料収入は前期比 +3.0% の上昇を達成しました。稼働率は 97.6% と高水準を維持しており、入替時賃料変動率は +10% 、更新時賃料変動率は +5.6% と、賃料上昇傾向が継続しています。

DPUパフォーマンスと今後の見通し

同法人のDPUは、2026年5月期（第45期）に 4,592円 を達成し、過去最高を更新しました。続く2026年11月期（第46期）の予想DPUは 4,640円 であり、第45期と合わせた年間DPUは 9,232円 と、前年比で +13.2% の大幅な増加を見込んでいます。これは、中期成長戦略の基本方針に基づき、外部成長、内部成長、資産入替えが着実に進捗していることの証左です。

2027年5月期（第47期）以降も、 年間DPU9,000円超 の継続を目指しており、成長投資期間におけるバリューアップ投資や戦略的な物件取得、そして効率的な資金運用を通じて、持続的な収益成長とDPUの安定的な向上を図る方針です。

まとめ

ユナイテッド・アーバン投資法人は、2026年5月期において 過去最高のDPUを更新 し、中期成長戦略の目標達成に向けて順調に進捗しています。 積極的な資産入替え によるポートフォリオの質的改善と売却益の還元、 既存物件への大規模なバリューアップ投資 による内部成長、そして 首都圏・福岡への重点的な物件取得 による外部成長が、DPU向上の主要な牽引役となっています。また、 健全なLTV水準 と効率的な資金調達 により、財務基盤も安定しています。これらの多角的な戦略が着実に実行されることで、同法人は今後も 持続的な収益成長とDPUの安定的な向上 を目指していくものと見られます。